De spelregels
Uitgaande van de laatste versie van het modelhuurcontract opgesteld door de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ, januari 2015) wordt er onderscheid gemaakt tussen (dagelijks) onderhoud, herstel en vernieuwing van zaken die onderdeel uitmaken van het gehuurde.
De basisregel is klaarblijkelijk eenvoudig en terug te vinden in artikel 11 van de Algemene Bepalingen: de verhuurder draagt de kosten voor onderhoud, herstel en vernieuwing van constructieve onderdelen van het gehuurde, buitenschilderwerk en vernieuwing van onderdelen en vernieuwing (dus geen onderhoud en herstel!) van tot het gehuurde behorende installaties. Alle overige kosten met betrekking tot (dagelijks) onderhoud, herstel en vernieuwing komen dus voor rekening van huurder.
Behoort iets niet tot het gehuurde maar is het door de huurder zelf aangebracht, zoals bijvoorbeeld een extra airco in een serverruimte, dan zijn alle kosten gemoeid met onderhoud, herstel en vernieuwing voor rekening van huurder, tenzij u dat uiteraard anders heeft afgesproken.
De valkuilen
Op basis van bovenstaande spelregels draait u als huurder dus op voor flink wat kosten. Op zich geen ramp, maar wel van belang dat u zich vooraf beseft welke financiële risico’s u loopt. Weet u bijvoorbeeld dat u verantwoordelijk bent voor het vernieuwen van de buitenbeglazing als deze door ouderdom lek is geraakt?
Veel eigenaren van multi-tenant gebouwen zullen het dagelijks onderhoud in eigen beheer uitvoeren en de kosten hiervoor doorbelasten aan de huurders middels de servicekosten. In geval van een storing kunt u dan de beheerder bellen en hij zal e.e.a. dienen te verhelpen. Binnen welke termijn dit gebeurt is een andere vraag, maar hierover hebben we al eens uitvoerig geschreven.
Een alternatief is dat u zelf de regie houdt over het onderhoud en herstel van bijvoorbeeld de airco. Voordelen zijn lagere servicekosten en u houdt controle over de uitvoerende partijen. Klinkt interessant, maar er schuilt ook een fors risico in: in artikel 11.9 van de Algemene Bepalingen is namelijk opgenomen dat de huurder aansprakelijk is voor het onderhoud van de installaties, zelfs als dit is uitgevoerd door een door verhuurder goedgekeurd bedrijf. U kunt zich wel voorstellen welke discussies er gaan ontstaan als de installatie het echt niet meer doet.
Enkele tips
Om uw risico’s te minimaliseren geven wij u hierbij enkele tips:
- Zorg voor een goed opleveringsrapport aan het begin van de huurtermijn; hiermee is duidelijk welke zaken wel en niet tot het gehuurde behoren en wie er dus verantwoordelijk is voor vernieuwing indien nodig.
- Indien u voornemens bent zelf het (dagelijks) onderhoud en herstel van installaties uit te voeren, zorg dan dat de verhuurder voor aanvang van de huurovereenkomst een “nulbeurt” laat uitvoeren. Hiermee krijgt beide partijen inzicht in de staat van onderhoud van de installaties en worden discussies later voorkomen.
- Leg vast dat u geen extra kosten betaalt voor onderhoud als de verhuurder nalaat de installatie te vervangen. Een oude installatie kan uiteraard vaker in storing gaan of hogere onderhoudskosten met zich meebrengen.
- Spreek een kostenplafond af voor “vernieuwing van kleine onderdelen” (voor uw rekening) en leg vast dat “vervanging van onderdelen” voor rekening van de verhuurder komt.
- Leg vast dat de verhuurder u niet aansprakelijk kan stellen zolang een erkende, door de verhuurder goedgekeurde installateur de installaties uitvoert.